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安徽鑫垚企服解讀：關(guān)于合肥房地產(chǎn)交易中納稅籌劃問題
發(fā)布時間：2021-09-28
來源：管理員 瀏覽：次
房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)交易過程中，通常有兩種轉(zhuǎn)讓方式：一是直接買賣標(biāo)的資產(chǎn)；二是通過股份轉(zhuǎn)讓方式收購標(biāo)的資產(chǎn)所在公司的股權(quán)，借此間接持有標(biāo)的資產(chǎn)。
在房地產(chǎn)交易中，直接買賣資產(chǎn)對買賣雙方而言均需要繳納較高稅費(增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等)，而通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)僅需繳納企業(yè)所得稅或股東個人所得稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的稅收策劃方式般是通過股權(quán)買賣的方式來轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)。
一、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式
1、增值稅
一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。
上述憑證是指：
（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；
（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書；
（3）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
2、土地增值稅
有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。
財稅[2016]47號文件規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式
1、增值稅
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財稅[2002]191號)規(guī)定：股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。按照營業(yè)稅營改增政策的一般平移原則，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的不動產(chǎn)并未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，也不應(yīng)該繳納增值稅。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式曲線買入，相對于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)能夠減少轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅。
2、印花稅
轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅，稅率為萬分之五。
3、個人所得稅
股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及的個人股東要涉及個人所得稅。若出讓方公司股東為自然人，根據(jù)《個人所得稅法實施條例》第六條第八款的規(guī)定，“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，是指個人轉(zhuǎn)讓有價證券、股權(quán)、合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額、不動產(chǎn)、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得”。個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)繳納個人所得稅，稅率為20%，其應(yīng)納稅所得額根據(jù)《個人所得稅法》第六條第五款“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額”的規(guī)定計算。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)繳納的個人所得稅=(股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入-取得股權(quán)所支付的金額-轉(zhuǎn)讓過程中所支付的相關(guān)合理費用)×20%。
另外，自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法(試行)》的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第67號)中的相關(guān)規(guī)定。
4、土地增值稅
股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，若是100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)注意是否征收土地增值稅。國家稅務(wù)總局曾下發(fā)三個批復(fù)(國稅函[2000]687號、國稅函[2009]387號、國稅函[2011]415號)明確“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為。
5、企業(yè)所得稅
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》(財稅[2009]59號)規(guī)定：企業(yè)重組的稅務(wù)處理區(qū)分不同條件分別適用一般性稅務(wù)處理規(guī)定和特殊性稅務(wù)處理規(guī)定。
（1）按照一般性稅務(wù)處理規(guī)定，企業(yè)股權(quán)收購、資產(chǎn)收購重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：被收購方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價值為基礎(chǔ)確定。被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上保持不變。
（2）在特殊性稅務(wù)處理方式下，收購企業(yè)購買的股權(quán)不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)的50%，且收購企業(yè)在該股權(quán)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，相關(guān)交易可以按以下規(guī)定處理：被收購企業(yè)的股東取得收購企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被收購股權(quán)的原有計稅基礎(chǔ)確定。收購企業(yè)取得被收購企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被收購股權(quán)的原有計稅基礎(chǔ)確定。收購企業(yè)、被收購企業(yè)的原有各項資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ)和其他相關(guān)所得稅事項保持不變。
羊城晚報報道，早在2011年就傳出將要出售的北京盈科中心昨日正式被李嘉誠次子李澤楷以72.01億港元售予泰國華僑吳繼泰的基匯資本（GawCapitalPartners），而這個價格只是當(dāng)初傳言價格的九折。據(jù)羊城晚報記者粗略統(tǒng)計，一年內(nèi)李嘉誠家族已經(jīng)售出內(nèi)地和香港的物業(yè)超過204億元。盈科中心總建筑面積近17萬平方米，由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務(wù)型公寓、一座大型購物中心組成，被收購前歸屬李嘉誠次子李澤楷旗下的盈大地產(chǎn)。
假設(shè)該樓成本為24億港元，作價72億港元，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行清算。
一、假設(shè)李嘉誠家族通過直接買賣該樓進(jìn)行資產(chǎn)收購
賣方即李嘉誠家族需要交納稅費：
1、營業(yè)稅（已取消）及附加：72*5.6%=4.032億港元
2、土地增值稅(72-24-4.032-24*30%)*60%-（24+4.032+24*30%）*35%=9.7296億港元
3、企業(yè)所得稅：（72-24-4.032-9.7296）*25%=8.5596億港元
合計繳納稅費：4.032+9.7296+8.5596=22.3212億港元
占銷售額的31%，占毛利潤的46.5%
買方即基匯資本應(yīng)當(dāng)繳納契稅：72*3%=2.16億港元
二、假設(shè)李嘉誠家族通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購買賣物業(yè)
在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓股權(quán)需要交納25%的企業(yè)所得稅，但是由于BVI（英屬維爾京群島）免除當(dāng)?shù)厮械亩愂找约坝』ǘ?，稅?wù)管制比較少，外地經(jīng)營所得利潤無須繳納利得稅，因此李嘉誠家族通過處于同一鏈條上的BVI母公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，無需繳納企業(yè)所得稅。另外，對于買房而言，買賣股權(quán)無需繳納契稅。
綜上，在整個股權(quán)買賣過程中，買賣雙方都無需繳稅。
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